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Salon Régional de l'Immobilier de METZ

04 septembre 2018

Salon Régional de l'Immobilier de METZ du 14 au 16 septembre 2018 au Parc des Expositions

Assurance-emprunteur : un marché de plus en plus fluide

28 août 2018

Afin de permettre aux emprunteurs de souscrire un contrat d'assurance autre que celui proposé par la banque prêteuse, la dernière loi autorise les clients à changer, tous les ans, l'assurance de leur prêt en signifiant la résiliation deux mois avant la date d'échéance.

S'ils sont encore réfractaires à l'idée de changer de banque, les Français n'hésitent presque plus à faire jouer la concurrence pour choisir l'assurance de leur crédit immobilier. Ces dernières années, les lois se sont succédé pour permettre aux emprunteurs de souscrire un contrat autre que celui proposé par la banque prêteuse. La dernière est entrée en vigueur en janvier. Elle autorise les emprunteurs à changer tous les ans l'assurance de leur prêt en signifiant la résiliation deux mois avant la date d'échéance.

«Lors de la souscription de leur crédit immobilier, les emprunteurs sont de plus en plus nombreux à demander des devis chez des assureurs concurrents de leur banque». Les jeunes cadres (moins de 35 ans), non fumeurs et en bonne santé, sont ceux qui ont le plus à gagner. Dans certains cas, ils parviennent à diviser par deux ou plus le montant de l'assurance-emprunteur.

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Crédit immobilier : les taux se rapprochent du plancher de décembre 2016

28 août 2018

Si vous avez un projet immobilier, il n’est pas trop tard pour emprunter : les taux ont encore baissé et les durées de prêt ne cessent d'augmenter, selon le dernier Observatoire Crédit Logement.

Les professionnels du crédit ne font plus de pronostics sur l’évolution des taux de crédits immobiliers en France, tant leur évolution leur donne souvent tort ! Depuis 2008, la courbe d’évolution des taux ne cesse de décroître (avec quelques pics en 2011, 2014 et 2016).

En dix ans, les taux moyens sont passés de 5,1 à 1,42%, selon le dernier Observatoire Crédit Logement.

Les taux se rapprochent du « plancher » de décembre 2016. Le mois dernier, les taux moyens (hors assurances) étaient de 1,25% sur 15 ans, 1,43% sur 20 ans et 1,67% sur 25 ans. Alors que l’inflation progresse, le taux de l’OAT à 10 ans ne s’est pas franchement relevé « les taux des crédits immobiliers ne devraient donc guère remonter en 2018, entre 1,50 et 1,55% au plus à la fin de l’année », estime le Crédit Logement.

Les banques prêtent toujours

Il n’est pas trop tard pour emprunter. Face à une demande de prêt qui ralentit (-3,2% pour la production de crédit sur 12 mois glissants et -8,5% pour le nombre de prêts accordés sur la même période), les établissements bancaires font les yeux doux à la clientèle potentielle d’emprunteurs, notamment les plus jeunes. La plupart des établissements de crédit amélioreraient les conditions des prêts qu’ils proposent aux ménages modestes.

Les jeunes de moins de 35 ans : la cible la plus rentable pour les banques

21 août 2018

Les jeunes de moins de 35 ans : la cible la plus rentable pour les banques

Image retirée.Critère autrefois déterminant pour l’obtention d’un prêt immobilier, l’apport personnel n’est aujourd’hui plus indispensable. Les banques acceptent en effet de plus en plus d’accompagner leurs clients dans leurs projets, ce malgré l’absence d’apport. Cette nouvelle donne est à la faveur des futurs acheteurs et notamment des jeunes qui se lancent dans l’aventure immobilière sans toutefois disposer d’un budget conséquent. À noter qu’il reste toutefois un atout pour obtenir un prêt à un taux intéressant, en particulier lorsque la situation du futur acquéreur n’est pas des plus favorables.

Il faut dire que les primo-accédants représentent la cible privilégiée des organismes financiers. Acheteurs aujourd’hui, ils sont les clients de demain, futurs consommateurs de nouveaux produits bancaires (épargne, assurance-vie…) puisqu’il est à parier que leur situation financière va évoluer au fil du temps. Un seul paramètre compte, les revenus mensuels de l’acheteur ou du couple.

5 000 €

5 000 € par mois pour un couple de moins de 35 ans à la recherche de sa résidence principale. Telle est la cible favorite des banques.

Des taux inférieurs à 1 % pour les revenus les plus confortables

Évidemment, les acheteurs qui présentent les revenus mensuels les plus élevés se démarquent logiquement des autres. Et si à un salaire confortable, s’ajoute un apport personnel conséquent, le ou les acheteurs ont de fortes chances de réaliser une excellente opération financière. Ainsi, ces derniers temps, on a vu de nombreux acheteurs bénéficier de taux d’intérêt inférieurs à 1 %. Alors que le coût d’un crédit était de l’ordre de 45 % du montant total du prêt en 2012, il est pour certains passé à 10 %.

Pour attirer les primo-accédants et les hauts revenus, les banques n’hésitent pas à proposer des taux très bas, mais également des solutions de sur-financement. En pratique, il s’agit pour la banque de financer un projet immobilier parfois en totalité car sans apport, mais également tout ou partie des frais d’acquisition et de caution.

En comparaison, notons que les taux moyens constatés en août 2018 sont plutôt de l’ordre de 1,40 % sur 15 ans, 1,60 % sur 20 ans et 1,83 % sur 25 ans. Une situation déjà avantageuse qui ne devrait pas beaucoup évoluer d’ici à la fin de l’année et devrait encourager tous les acheteurs potentiels.

Taux des prêts immobilier

06 août 2018

Image retirée.  

Au cœur de l’été, les taux restent parfaitement stables selon les courtiers en crédit immobilier. Et ils devraient se maintenir au plus bas pendant encore quelques mois.
Toujours pas de coup de chaud sur les taux ! Les baromètres établis par les courtiers, sur la base des barèmes communiqués par les banques, sont quasi identiques à ceux du début juillet. Et se maintiennent donc proches de leur plus bas niveau historique, enregistré à la fin de l'année 2016.
Environ 1,60% pour un prêt sur 20 ans

Si les estimations divergent, de façon marginale, un constat est unanimement partagé : pas d’évolution notable des taux moyens au cœur de l’été.

Pas de rebond à l’horizon
Le calme estival a de grandes chances de se prolonger à la rentrée à en croire les différents réseaux de courtage. « Les dernières déclarations de la Banque centrale européenne ne laissent pas présager de relèvement des taux [directeurs, NDLR] avant la seconde partie de 2019 »

Qu’est-ce qu’un consultant en gestion de patrimoine en 2018 ?

06 août 2018

Aujourd'hui, le métier de la gestion de patrimoine est plus que jamais un métier d’écoute et de conseil. Avec la vente multiproduits (assurance, alarme, forfait téléphonique, location avec option d’achat, etc.) pratiquée par les banques de réseau traditionnelles, le client ne trouve plus les conseils qu’il avait auparavant auprès de son banquier « de famille ». En effet, les banques doivent remplir des objectifs commerciaux de vente de produits accessoires et ne se consacrent plus à la gestion patrimoniale de leurs clients. Seules les banques privées destinées à une population privilégiée confèrent des conseils patrimoniaux à leurs clients. La grande majorité se retrouve confrontée à deux types d’offres : la banque en ligne, ou la banque traditionnelle, comme évoqué ci-dessus, et qui jouent les low-costs à l’image des compagnies aériennes.

Notre agence privilégie à contrario une approche plus qualitative et humaine avec un interlocuteur stable, afin de garantir une qualité et une disponibilité optimales dans le conseil. Nous répondons précisément aux besoins de nos clients au travers d’une écoute active. C’est en cela que nos clients nous définissent comme une « réelle alternative bancaire ».

 Aussi, il faut rappeler que notre indépendance est certes totale mais surtout complète… Concomitamment aux accords que nous négocions, nous cherchons toujours à proposer ce qu’il y a de mieux à nos clients en opposant systématiquement la compétitivité de nos partenaires en les contraignant à être performant. Cela doit être l’exigence de chaque client.

De plus, une de nos plus grandes obsessions est de toujours faire autrement et mieux. Notre indépendance nous pousse alors à redoubler d’efforts pour pouvoir suivre et surtout dépasser la cadence.  

 Nos clients sont des cadres moyens et des cadres supérieurs d’entreprise de type CSP+, disposant de revenus confortables et n’ayant pas accès à la gestion privée car ne disposant pas d’un minimum d’encours financiers à déposer directement en banque privée. Certaines banques demandent effectivement le dépôt d’une somme minimum allant de 150 000€ à 300 000€. Or, aujourd’hui, il est possible d’avoir recours à la gestion de patrimoine sans avoir de tels encours. D’où notre volonté de démocratiser le capital et de le rendre accessible à un plus grand nombre !

 Le conseiller en gestion de patrimoine doit avant tout avoir un excellent relationnel, une écoute active et une rigueur à toute épreuve.

 

Définir ma capacité d'emprunt

01 août 2018

Une acquisition immobilière ne doit pas être prise à la légère. Avant de vous lancer dans ce « projet d'une vie », vous devez mener une étude minutieuse de votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire du montant que vous pourrez emprunter auprès d'une banque.

apacité d'achat et capacité d'emprunt, quelle différence ?

La capacité d'emprunt constitue l'un des éléments permettant de calculer votre capacité d'achat, soit le budget maximum que vous pouvez investir.

D'autres éléments entrent en ligne de compte dans l'élaboration de ce budget :

  • l'apport personnel. Il s'agit du montant que vous investissez directement dans votre projet immobilier. L'apport personnel vous permet de diminuer le montant emprunté. Il est issu de vos propres économies (épargne personnelle, capital obtenu sur la vente d'un bien immobilier, donation, héritage, somme empruntée à un proche...) ;
  • l'obtention d'un prêt aidé. On en compte un grand nombre : le prêt à taux zéro ou PTZ +, l'Éco PTZ, le Prêt d'accession sociale (PAS), le Prêt conventionné, les prêts départementaux tels que le Prêt Paris Logement ou le prêt 92, les prêts Action Logement, le prêt issu d'un PEL... À noter que les prêts à 0 % peuvent être utilisés comme apport personnel ;
  • les frais de notaire. Ces frais sont collectés par les notaires mais la plupart sont reversés aux collectivités et à l'État. Les frais d'acquisition couvrent plusieurs éléments : les impôts et les taxes versés au Trésor Public, les débours (sommes avancées par les notaires pour le compte de ses clients) et les émoluments (la rémunération des notaires).

Comment calcule-t-on la capacité d'achat ?

La formule de calcul de la capacité d'achat est la suivante :
Capacité d'achat = capacité d'emprunt + apport personnel – les frais de notaire

La banque sera également attentive à votre taux d'endettement, c'est-à-dire au rapport entre vos charges et vos revenus. Le taux généralement toléré est de 33 %. Vous pouvez calculer votre taux d'endettement grâce à notre outil de simulation.

En résumé...

La différence entre capacité d'emprunt et capacité d'achat est simple. En somme,

  • Le calcul de la capacité de remboursement permet de connaître le montant que vous pouvez emprunter ;
  • La capacité d'achat désigne le montant maximum que vous pouvez investir dans votre achat immobilier. Elle comprend la capacité d'emprunt et l'apport personnel, auxquels on retire les frais de notaire.

Crédit immobilier : les courtiers étendent leur réseau physique

27 juillet 2018

Les courtiers en crédit immobilier ne cachent pas leurs ambitions : d'ici cinq ans ils espèrent traiter la moitié des demandes de financement. Leurs parts de marché atteignent actuellement 30% de la production de crédits à l'habitat. Pour arriver à leurs fins, les grands réseaux du courtage multiplient les ouvertures d'agences physiques.

S'implanter dans les grandes métropoles

Présents sur le net pour commercialiser les offres de crédit de leurs partenaires bancaires, les grandes enseignes du courtage comptent sur leur réseau physique pour dynamiser leur activité. 2018 est pour elles le moment propice pour se déployer et ouvrir de nouvelles agences dans les plus grandes villes de France. Le but est de renforcer leur visibilité en augmentant leur zone de chalandise dans un marché immobilier qui a connu une année 2017 exceptionnelle.

La multiplication des agences physiques nécessite le recrutement de plusieurs dizaines de courtiers spécialisés.

Courtiers, acteurs incontournables du marché du crédit

Pourquoi une telle stratégie de déploiement alors que la demande de crédit s'est essoufflée ces derniers mois et que les dossiers de rachat de crédit immobilier sont devenus marginaux ? 

Les consommateurs auront de plus en plus besoin de recourir à l'intermédiation pour le crédit dans un contexte où les banques sont amenées à fermer certaines de leurs agences régionales pour réduire leurs coûts. Cette stratégie sur le terrain va s'accompagner d'un développement du digital pour faciliter le traitement des demandes. 

Certains courtiers en crédit également présents sur le segment de l'assurance de prêt espèrent par ailleurs bénéficier des retombées de l'amendement Bourquin qui autorise le changement annuel de l'assurance de prêt à tous les emprunteurs.

Budget moyen du prix d'acquisition de sa résidence principale

23 juillet 2018

En 2018, un acquéreur sur cinq a dépassé le budget initial qu’il souhaitait consacrer à l’achat de sa résidence principale selon une étude du Crédit Foncier.

169.000€, c’est en moyenne le budget initial des acheteurs en 2018 pour l’acquisition de leur résidence principale, selon une étude du Crédit Foncier (1). La réalité ? Les accédants à la propriété dépensent 173.000€ en moyenne pour acheter leur résidence principale selon cette même étude.

 

18% des acquéreurs ont ainsi dépassé leur budget initial selon le Crédit Foncier, une part en diminution constante depuis 2014 : ils étaient alors 29% à dépasser leur budget ! « Géographiquement, c’est en Ile-de-France que la nécessité d’aller au-delà du budget initial est la plus importante », ajoute l’établissement spécialisé. « 22% des acquéreurs de la grande couronne sont ainsi allés au-delà de leur budget initial contre 16 % seulement dans le Nord-Est. »

 

Près d’un acheteur sur deux déclare avoir négocié une baisse de prix. En moyenne, ils sont parvenus à abaisser le montant de la transaction de 6%. Les « meilleurs négociateurs » ? D’une part les acheteurs « âgés de 41 à 50 ans » (52% ont négocié le prix) et les ménages les plus aisés « qui disposent d’un revenu mensuel d’au moins 4.000€ » (55%).

 

(1) La banque spécialisée a interrogé « près de 5.000 ménages » du 4 avril au 23 mai 2018 pour réaliser cette étude : les sondés « ont cherché au cours des douze derniers mois à acquérir un logement ».

Assurance Vie que faut-il retenir

18 juillet 2018

« L’assurance-vie est bloquée 8 ans ! » Faux ! Voilà le premier des clichés concernant l'assurance-vie. C'est pourtant un produit sur lequel les retraits et versements sont totalement libres. D'où vient cette idée reçue ?

« Avez-vous pensé à prendre date sur l’assurance-vie ? » Cette petite question est quasi systématiquement posée aux particuliers par leurs conseillers bancaires. S’en suit généralement un petit exercice de pédagogie : le chargé de clientèle prend une feuille blanche et y dessine le cap des 8 ans, à partir duquel la fiscalité est la plus avantageuse pour retirer l’épargne déposée sur le contrat d’assurance-vie. D’où l’intérêt de « prendre date ». Voici pourquoi l’idée selon laquelle l’argent versé sur une assurance-vie serait bloqué 8 ans est si répandue.

8 ans, uniquement un « cap » fiscal

Mais l’argent est-il « bloqué » sur l'assurance-vie avant d'atteindre ce fameux 8e anniversaire ? Non ! Il existe certes une échéance au bout de 8 ans de détention mais il s’agit uniquement d’un cap fiscal. Rien n’empêche un souscripteur de clôturer son contrat ou d’effectuer un retrait avant !

L'ancienneté du contrat joue en revanche bel et bien sur le niveau d'imposition. Les plus-values réalisées grâce à votre assurance-vie sont soumises à l'impôt sur le revenu, mais celui-ci n'est prélevé que lorsque vous réalisez un retrait (ou rachat dans le jargon de l’assurance-vie). La fiscalité est plus ou moins avantageuse si vous réalisez ce retrait avant ou après ce fameux cap des 8 ans.

L’abattement, récompense des 8 ans de détention

Depuis l'entrée en vigueur de la flat tax, ou prélèvement forfaitaire unique (PFU), pour tout nouveau versement sur un contrat d'assurance-vie, les gains sont imposés à 12,8% au maximum. Ce taux d'impôt sur le revenu s'applique lors de tout rachat avant le 8ème anniversaire du contrat.

Passés 8 ans de détention, la fiscalité est plus douce. En cas de retrait, un abattement de 4.600€ (9.200€ pour un couple) s’applique chaque année à la part de gains dans ce rachat ! Autrement dit, si vous avez gagné plusieurs milliers d’euros grâce à votre assurance-vie de plus de 8 ans, vous pouvez échelonner vos retraits sur plusieurs années et éviter tout impôt sur le revenu. Si vos gains dépassent le seuil de l’abattement, un prélèvement forfaitaire obligatoire de 7,5% s’applique. Toutefois, pour les personnes disposant d'importants avoirs en assurance-vie, une partie des gains sera soumis à la flat tax à 12,8%.

Quid des « anciens contrats » ?

Tout versement effectué sur une assurance-vie avant le 27 septembre 2017 n'est pas concerné par la flat tax. Ces « anciens contrats » ont conservé leur régime fiscal, avec une imposition graduelle : taux forfaitaire de 35% avant 4 ans de détention, de 15% entre 4 à 8 ans, abattements et prélèvement forfaitaire à 7,5% passé le 8e anniversaire.

Résumons : grâce aux abattements, le cap des 8 ans offre effectivement une fiscalité plus favorable aux revenus de l’assurance-vie. Mais un retrait effectué avant ce fameux cap n’engendre pas une imposition rédhibitoire, surtout depuis l’entrée en vigueur de la flat tax. Quant aux cotisations sociales, de 17,2% actuellement, la durée de détention ne change rien puisqu’elles sont ponctionnées chaque année sur les intérêts du fonds en euros, et au moment du rachat pour la plus-value globale (avec restitution éventuelle en cas de trop-perçu).

Pas plus imposée que les autres placements

A une époque, la fiscalité des huit premières années de détention pouvait paraître désavantageuse par rapport à d’autres produits d’épargne. Là encore, la flat tax a totalement changé la donne ! Pour les placements souscrits en 2018, qu’il s’agisse d’un livret bancaire, d’un produit d’épargne-logement, d’un compte-titres ou d’une assurance-vie, les revenus du capital sont soumis au PFU. La réforme de la fiscalité de l’épargne a nivelé les rapports de force puisque seuls le Livret A, le LEP, le LDDS, le Livret Jeune ou le PEA restent exonérés d’impôt sur le revenu.

Délais et montants minimum pour les retraits

Un bémol, cependant, qui alimente aussi cette idée du « blocage » : les épargnants ne peuvent pas piocher à leur guise en 2 ou 3 clics comme sur un Livret A. Les contrats d’assurance-vie prévoient tout d'abord un montant minimal pour les retraits partiels : de 100, 150, 500, 1.000 voire 5.000€ selon le type de contrat. Et les fonds ne sont pas disponibles à la minute : d’un distributeur ou d’un client à un autre, les délais s’étendent de trois jours à deux mois, le maximum légal !

Certains gestionnaires de contrats promettent certes un délai limité à « 72 heures » pour retirer une partie des sommes présentes sur le contrat si la demande est effectuée en ligne. Mais les délais s’allongent à deux semaines dès que la demande est envoyée par courrier. Tout dépend du contrat, du montant retiré, et du distributeur de l’assurance-vie (banque, courtier en ligne, etc.).

Un produit plus ou moins complexe selon les contrats

Certes moins souple qu’un livret, une assurance-vie n’est pas nécessairement contraignante. S’il existe foule d’anciens contrats aux clauses piégeuses (frais précomptés, versements obligatoires, etc...), le secteur se modernise. Les frais de versement disparaissent par exemple sur les contrats commercialisés par les distributeurs en ligne. Et même les distributeurs plus traditionnels (banques et réseaux d’assurance) proposent d’effectuer des opérations simples (versements, arbitrages, etc.) depuis un espace client en ligne, sans passer par l’agence !

Ce qu’il faut retenir

L’argent est-il bloqué ? Non ! Il est possible de retirer ses fonds quelle que soit la date de souscription.

Avant 8 ans, la fiscalité est-elle si défavorable ? Non ! Livret A ou LDDS mis à part, avec l’entrée en vigueur de la flat tax, les gains issus d'un versement effectué en 2018 sur une assurance-vie ne seront pas plus imposés que sur les autres placements bancaires.

Faut-il obligatoirement conserver son contrat 8 ans ? Non, mais le cap des 8 ans permet de bénéficier d’une carotte fiscale : la défiscalisation partielle sur les gains de l’assurance-vie grâce aux abattements, ainsi qu'un taux d'imposition moindre pour la plupart des contribuables.

L’assurance-vie est-elle aussi souple qu’un Livret A ? Non. Malgré la liberté de retraits, la procédure est effectivement plus contraignante, avec des délais allant de quelques jours à quelques semaines selon les cas.